・防水工事の費用を抑えたい
・良心的な防水業者を探したい
・初めての防水工事に失敗したくない
このサイトではそんな大家さんのために、「防水工事の流れ」「トラブル対策」「防水業者の選び方」などを詳しく解説しています。
防水業者に言われるままの工事をやって雨漏りが止まらなかったり、予想以上の費用が発生して後悔するケースも多く発生しています。
そんな事態を避けるためにも、この記事でお伝えするチェックポイントを抑えて、防水工事の準備を進めていきましょう。
目次
【防水工事の流れ】コスパの高い雨漏り修繕をするための5ステップ
マンションやビルの屋上防水工事は、広さにもよりますが、数百万円の工事費用が必要です。
こういった高額な工事で失敗をしてしまうと、マンション経営を続けていくのも困難になってしまいます。
そのため、次の5つのステップを踏まえ、「失敗しない防水工事」の準備をしていきましょう。
ステップ１:防水工事のタイミングを決めよう
防水工事の種類や工法によっても違いますが、防水工事の一般的な改修時期は、10年～15年に一度と言われています。
しかし、高額な費用が必要になることから、実際には雨漏りしてから工事を検討する大家さんも多いようです。
このように、改修すべき10年～15年の期間を過ぎて、雨漏りが起きるまで放置することはあまりおすすめできません。
というのも、雨漏りすると「修繕コストの増加」「入居者への補償」「資産価値の低下」など、多くのデメリットがあるからです。
そのため、雨漏りしてから防水工事を検討するのではなく、まだ雨漏りしていない段階で準備を進めていきましょう。
そうすることで、無駄な修繕費を抑えることができます。
ステップ２:雨漏りの原因を特定しよう
すでに雨漏りしている場合は、しっかり雨漏りの原因を特定する必要があります。
もし、雨漏りの原因を特定せずに工事をやってしまうと、雨漏りが止まらず業者とトラブルになるケースもあるので注意してください。
もちろん、雨漏りの原因特定は素人には難しいためプロの防水業者に依頼します。
もし、防水業者が雨漏りの原因をはっきり特定できない場合は、その業者に工事を依頼するのは避けた方が良いでしょう。
ステップ３:物件にあった防水工事の種類と工法を検討しよう
防水工事には様々な種類や工法がありますが、「物件の種類（木造・鉄骨・RC）」「雨漏りの有無」「大家さんの方針（費用重視・品質重視）」によって最適な種類や工法が異なります。
一般的には、費用を抑えた工事は、「ウレタン防水」ですが、費用と品質のバランスが良い「塩ビシート防水」もおすすめです。
いずれにしても、「できるだけ安く済ませて、長く持たせたい」というコスパの良い防水工事が理想ですよね。
そのためには、信頼できる防水業者を見つけて、ご自身の物件に最適な防水工事を検討しましょう。
ステップ４:最低３社以上から防水工事の見積りを取ろう
防水工事の見積りを1社しか取らないのは危険です。
というのも、１社ではその見積もりが高いのか安いのか分かりませんし、その工事内容が最善なのかも判断できません。
そのため見積りは最低3社以上で比較検討するのがおすすめです。
防水工事は職人のスキルによって大きく品質が左右されます。
したがって、安かろう悪かろうを避けるためにも値段だけで判断しないでください。
施工実績や保証内容、メンテナンスの有無も確認しながら総合的に判断しましょう。
ステップ５:防水工事を依頼する業者を決定しよう
防水工事業者を選ぶ際には、「値段」だけでなく、「施工品質」や「アフターフォロー」も重視するようにしましょう。
防水業者の選び方についてはこの記事の後半にある「【防水業者の選び方】失敗しない選定方法と値引きしてもらうコツ」で詳しく解説してます。
【トラブル対策】防水工事で気を付けたい手抜き工事や入居者トラブル
あってはいけないことですが、防水工事では一部の心無い業者により、手抜き工事が行なわれています。
しかし、工事完了後だと見た目はキレに仕上がっているため、素人はもちろん、プロの業者でも手抜き工事を見つけることが難しいと言われています。
また、防水工事に伴う入居者トラブルも一定の割合で発生しています。
そのため、防水工事によくある「手抜き工事」「入居者トラブル」をチェックして、そういった事態を避けるための準備を進めましょう。
悪徳業者に注意！防水工事によくある3つの手抜き工事
防水工事によくある3つの手抜き工事は、「防水塗料を薄めて使う」「1回しか塗らない」「下地処理が適当」です。
しかし、工事完了後では、先ほどもお伝えしたように素人では、「手抜きの事実」を見極めるのは難しいでしょう。
そのため、手抜き工事を防ぐ方法としておすすめなのが、「工事完了報告書」を業者に提出してもらうことです。
工事完了報告書とは、各作業工程ごとの「写真」「工事内容」をまとめた資料です。
工事完了報告書を読むと、実際に行われた工事内容を後で確認することができるため、手抜き工事の有無を見極めやすくなります。
また、最初から手抜き工事を考えている業者であれば、そもそも工事完了報告書の提出には消極的です。
もし、そのような業者であれば、その時点で依頼しないようにしましょう。
悪徳業者の手抜き工事が心配な方は下記の記事でも詳しくご紹介しています。
防水工事をしたのに雨漏りが止まらない場合の対処法
「防水工事をしたのに雨漏りが止まらない」「1年後に雨漏りしたが業者が対応してくれない」という場合の対処法をご紹介します。
具体的な対処法は、防水工事の保証の有無によって違ってきます。
保証がある場合
防水工事に「５年保証」「１０年保証」などが付いている場合は、施工業者に修繕依頼をしましょう。
施工箇所に、施工不良や材料の不備などの問題がある場合には、無償で対応してもらえるはずです。
しかし、雨漏りが止まらない（1年後に雨漏りした）原因が施工箇所とは別にある場合や自然災害に起因する場合には、別途費用が発生します。
保証がない場合
実は、保証が付いていない場合でも対処方法はあります。
それは、「契約不適合責任」と呼ばれる注文者を守るためにある法律を使います。
防水工事は、「雨漏りを止める」「雨漏りを防ぐ」ことを目的として行われますが、雨漏りが止まらない場合には、その目的が達成されません。
つまり、契約が成立していないということです。
したがって、施工業者に欠陥箇所の修理を依頼することができます。
応じない場合には、「代金の減額請求」「契約解除」による代金の返還を請求することが可能です。
ただし、「雨漏りが止まらない」「雨漏りが再発した」という事実が分かってから、1年以内に施工業者に告知する必要があります。
実際に雨漏りを解決した事例を下記の記事で紹介しているので、気になる方はチェックしてみてください。
防水工事にともなう入居者トラブルを防ぐ３つの対策
防水工事には様々な種類や工法がありますが、中には強烈な臭いや騒音を出す工事もあります。
そんな臭いや騒音による入居者トラブルを防ぐ3つの対策をお伝えします。
【対策１】臭いや騒音の出にくい防水工事を選ぶ
臭いを出したくない場合には、ポリマーセメント系の塗膜防水がおすすめです。
ポリマーセメント系であれば、シンナーなどの有機溶剤を使わないので、臭いを気にすることなく施工することができます。
また、騒音を出したくない場合には、「塩ビシートの機械固定工法」のような騒音の出やすい工法はさけ、「塗膜防水」などの塗り防水を選びましょう。
【対策２】事前の挨拶はしっかりおこなう
事前の挨拶は、ポストに工事の案内を投函するだけではなく、できる限り個別訪問するようにしましょう。
その際には、施工業者と一緒に大家さん（施主）も同行するのがベストです。
もし、不在の場合でも訪問した事実だけでも伝われば、入居者さんの印象も違ってくるはずです。
【対策３】２４時間換気システムは切っておく
24時間換気システムが作動していると外気を部屋に取り込んでしまうため、臭いのでやすい工事をする場合には切っておくと良いでしょう。
臭いがすでに部屋に入ってしまった場合には、窓を少し開けて扇風機などで中の空気を外に逃がすようにします。
入居者トラブルに関する内容は、下記の記事も合せてチェックしてみてください。
【防水業者の選び方】失敗しない選定方法と値引きしてもらうコツ
防水工事は業者選びが一番重要です。
というのも、業者によって施工技術や対応も大きく違うため、一歩間違えると防水工事をやっても雨漏りが止まらないというケースもあるためです。
そんな事態を避けるためにも、次にお伝えする「失敗しない防水業者の選び方」を参考に業者選びをしましょう。
防水工事は専門業者に依頼
防水工事を請け負っている業者は「リフォーム会社（工務店）」「外壁塗装会社」「防水工事会社」と3つあります。
しかし、この中で防水工事を専門に行っている業者は「防水工事会社」だけです。
リフォーム会社は家を建てたり、増改築するのが専門ですし、外壁塗装会社は家の塗装が専門です。
そのため、防水工事の専門知識は、防水工事会社に比べると期待できません。
防水工事を依頼するなら、知識と経験が豊富な防水工事会社がおすすめです。
防水業者の選び方に関する内容は、下記の記事も参考にしてみてください。
見積もりは必ず３社以上から取るべき理由と注意点
見積もりは必ず３社以上から取るべきです。
その理由は先ほどもお伝えしましたが、１社では比較検討できないため、その見積もりが高いのか安いのか分かりませんし、工事内容が妥当なのかも判断できません。
面倒だからと言って1社しか取らないのは、大きなリスクになるので注意してください。
競争心理が働いてお得に！？
また、「数社から見積もりを取る予定」と業者に伝えることで、競争心理が働いて価格をギリギリまで抑えた見積もりを提出するはずです。
もし、競争相手がいなかったら、少しくらい高くても仕事を発注してもらえると思って、高めの見積りを出すかも知れません。
防水工事は数百万円と高額になるケースも多く、数パーセントの値引きが「数万円」「数十万円」の違いになることもあります。
この違いは大きな節約になります。
何十社も取るのは避けましょう
注意点として、何十社も見積もりを取るのは良くありません。
というのも、営業電話が頻繁にかかってきたり、断るのが面倒だったりすることもあるので、3社から多くても5～6社までがおすすめです。
もちろん、どうしても納得できる業者が見つからない場合には、10社以上から見積もりを取る場合もあるかと思いますので一つの目安にしてください。
超簡単！優良業者を見極める５つの質問
優良業者を見極めるための5つの質問をご紹介します。
とっても簡単なのでぜひ活用してみてください。
質問１：保証は付きますか？
一般的に全面改修の防水工事には５年～１０年の保証が付きます。
もし、こういった保証がない場合には依頼してはいけません。
ただし、部分改修の場合には、保証が付かないケースが多いです。
質問２：防水施工技能士はいますか？
防水工事施工技能士とは、国家資格の一つで防水工事に関する専門的な「知識」「技術」を習得している証です。
この資格には、一級と二級がありますが、「一級防水施工技能士」を取得した職人が在籍している防水業者を選びましょう。
質問３：「工事完了報告書」の提出は可能ですか？
工事完了報告書は、「各作業工程ごとの写真や工事内容」をまとめたものでしたね。
優良業者であれば、こういった報告書の提出もきっちりするはずです。
提出ができないと言われた場合には、その理由訪ねてみてください。
もし、その答えに納得できない場合には、その業者は避けたほうが良いでしょう。
質問４： メンテナンスはありますか？
メンテナンスとは、防水工事が終わってから、1年～2年に一度の頻度で定期的に施工現場を訪れ、不具合などが発生していないか点検する作業です。
こういった点検をすることで、事前に不具合を見つけたり、様々なトラブルを防ぐことが可能です。
やりっぱなしではなく、こういった地道な作業を行っている業者であれば安心ですね。
質問５：施工実績は豊富ですか？
施工実績が豊富で長年地元で営業している業者であれば安心してお任せできます。
このあたりは、ホームページを確認すると「施工実績」「お客さんの声」などを掲載している業者も多いので、ご自身の目で確認してみてください。
防水業者に喜んで値引きしてもらうコツ
３社以上から見積もりを取って、最終1社に絞る段階に来たら、「最後の値引き交渉」を行いましょう。
業者さんには、「無理言って申し訳ございませんが〇〇円でお願いできるのであれば御社にお願いしたいと思います！」というフレーズを言ってみましょう。
こう言われると業者さんは、「〇〇円値引きすれば工事を発注してもらえる。」ということが分かっているので、値引きにも応じてもらいやすいです。
もちろん、常識的な範囲の値引き額にしてあげてくださいね。
業者に「そんな値段だと利益が取れない」と判断されると応じてもらえません。
【お得な制度の活用】火災保険や補助金を使って安く防水工事をする方法
火災保険や補助金を使って安く防水工事をするには、「一定の条件を満たしていること」「正しい手順で申請すること」が重要です。
もし、どちらかに不備があると火災保険や補助金が使えなくなるケースもあるので気を付けてください。
そのため、次にお伝えする条件と手順をチェックして、「お得な制度の活用」を検討しましょう。
防水工事に火災保険を使うための条件と手順
防水工事に火災保険を使うための条件と手順を解説します。
火災保険を使うための条件
火災保険を使うためには、「風災」「雹（ひょう）災」「雪災」などの自然災害によって損害を受けたことを証明する必要があります。
防水工事の場合には、「風災」による被害がほとんどで、次にお伝えする3つのケースが多く発生しています。
・暴風による飛来物で外壁や雨樋が破損した
・暴風による影響で笠木や手摺が破損した
このようなケースでは、火災保険を利用できる可能性が高いため、保険会社に相談してみてください。
火災保険を使うための手順
実際に火災保険を使う場合の「申請手順」もご紹介します。
申請手順は大きく６つあります。
２、 保険会社に被害の報告をする
３、 保険会社へ保険金の申請をする
４、 保険会社による現地調査の実施
５、 認定されると保険金が振り込まれる
６、 防水工事をする
上記の手順に沿って手続きを進めることで、火災保険を受け取ることができます。
より詳細な内容は、以下の記事をご参考にしてください。
防水工事に補助金を使うための条件と手順
防水工事に補助金や助成金を使うための条件と手順を解説します。
補助金・助成金を使うための条件
補助金・助成金を活用するには、物件がある地域の自治体で事前にその内容を確認する必要があります。
というのも、自治体ごとに補助金・助成金の内容が違うので、防水工事で使える補助金・助成金が必ずあるとは限りません。
防水工事の場合には、「省エネルギー化」に関する補助金・助成金が対象になります。
また、多くの自治体では予算を使い切ると終了となるため、募集開始が始まったら早めに申し込みましょう。
補助金・助成金を使うための手順
実際に補助金・助成金を使う場合の「申請手順」もご紹介します。
申請手順は大きく6つあります。
２、 防水工事業者に見積りを依頼する
３、 自治体に必要書類を提出する
４、 自治体の審査後に補助金・助成金の支給が決定
５、 工事完了後に工事報告書と請求書を自治体に提出する
６、 およそ２～３週間後に補助金が振り込まれる
上記の手順に沿って手続きを進めることで補助金・助成金を受け取ることができます。
より詳細な内容は、以下の記事をご参考にしてください。
都道府県別の防水工事業者の一覧
当サイトでは都道府県別に防水工事業者の一覧をまとめています。
信頼できる防水工事業者はもちろん、あまりネットでは情報が出てこない地元密着の優良業者もこのページを見てもらえれば詳しく分かります。
実際にお持ちの物件の地域を下記からチェックしてみてください。
【北海道・東北】北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島 【関東】東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬 【北陸・甲信越】山梨、長野、新潟、富山、石川、福井 【東海】愛知、静岡、岐阜、三重 【関西】大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山 【中国】岡山、広島、鳥取、島根、山口 【四国】徳島、香川、愛媛、高知 【九州・沖縄】福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄
【防水工事の豆知識】実際に役立つ５つのQ＆A
最後に防水工事の豆知識をまとめてみました。
多くの大家さんが疑問に思われる内容を中心にまとめたので、ご参考にしてください。
【Q１】防水工事をDIYで節約するメリット・デメリットは？
防水工事のDIYは可能ですが、一歩間違えると節約どころか、予想以上に費用が高くなることもあるため注意が必要です。
そんなDIYのメリットとデメリットをご紹介します。
DIYのメリット
・費用を節約できる
・自分の好きな時に工事できる
・業者に騙される心配がない
DIYのデメリット
・施工不良や不具合が出やすい
・雨漏りしている場合は止まらないこともある
・防水層のDIYは少し難しい
メリット・デメリットとありますが、ベランダなどの比較的小さな面積であればDIYに挑戦するのもいいと思います。
しかし、屋上などの面積が大きい場合には、デメリットのほうが大きくなりそうですね。
特に雨漏りしている場合には、DIYは避けてください。
もし、雨漏りが止まらない場合には、余計な修繕費が必要になるため、無駄な出費が増えてしまいます。
さらに詳しい内容をチェックしたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。
【Q２】防水工事に足場は必用なのか？
マンションやビルの屋上防水をする際には、「屋上に上がれる手段」があれば足場は不要です。
しかし、次にお伝えする3つのケースでは足場が必要です。
・屋上に上がる手段がない（外階段・内階段の設置がない）ケース
・内階段から屋上に上がれるが、家の中（部屋）を通ってほしくないケース
・外壁の補修をするケース
上記の場合には、職人さんが昇り降りする簡易的な足場を設置する必要があります。
簡易的な足場になるため、費用も比較的安く抑えることが可能です。
一例として、5階建の建物の場合、5万～10万ぐらいの費用になります。
足場を節約するには？
足場代を節約したい場合には、外壁塗装とセットで防水工事をするのが良いでしょう。
外壁塗装と屋上防水を10年～15年に一度、同じタイミングでやれば足場の節約になりますね。
足場に関する内容は、下記の記事にまとめていますので、参考にしてみてください。
【Q３】雨漏りで入居者とトラブルになったらいくらかかる？
雨漏りで入居者の家具や家電に損害を与えた場合には、破損した物を賠償する責任があります。
その他に、「迷惑料は必用ないの？」と思われるかもしれません。
しかし、迷惑料は迷惑をかけたことに対する謝罪や誠意のしるしとして渡すタイプのお金なので、無理に渡す必要はありません。
そのため迷惑料は、「大人の対応」として支払った方がいいと感じた場合に入居者へ渡すようにしましょう。
もちろん、被害件数が多い場合は1万円とかでもOKですし、無理に渡す必要はありません。
雨漏りによる入居者へ損害賠償やこじれた時の対策は、以下の記事でもお伝えしているので、気になる方はチェックしてみてください。
【Q４】防水工事業者は近場で探すべき？
防水工事業者は、「近場で探した方がいい。」と思われがちですが、決してそんなことはありません。
というのも、防水業者の数はそれほど多くないため、近場で業者を探そうとすると数件の中から選ぶことになります。
もちろん、その数件の中に良い業者がいれば良いですが、確率からいうと難しいかも知れません。
したがって、業者は都道府県レベルで探すようにしましょう。
都道府県レベルであれば、比較的多くの業者から選ぶことができるので、優良な防水業者を見つけやすくなります。
もちろん、防水業者も都道府県レベルはもちろん、それ以上の地域を営業エリアとしている業者がほとんどなので安心してください。
【Q５】防水工事の費用は一括で経費精算できる?できない？
防水工事の費用を一括で精算できる？できない？の判断は、工事の内容が「修繕費」に該当するのか、それとも「資本的支出」に該当するのかで変ります。
修繕費であれば一括精算可能ですが、資本的支出であれば一括精算はできません。
そのため、数年間で分割して経費精算する必要があります。
資本的支出とは、建物の寿命（使用期限）を伸ばしたり、建物の資産価値をアップさせるための支出を言います。
一般的な防水工事の場合には、建物の維持に必要なメンテナンスになるケースが大半だと思います。
したがって、一括で経費精算ができると思われます。
修繕費にできれば、まとめて経費計上できるため、今年度の税金を抑えたい大家さんにはメリットになりますね。
防水工事の費用に関する内容は、下記の記事にまとめていますので、詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
まとめ
「防水工事の流れ」「トラブル対策」「防水業者の選び方」「お得な制度の活用」「防水工事の豆知識」をまとめてご紹介しました。
それぞれの内容について詳しく解説したページも用意していますので、もっと詳しく知りたい方はチェックしてみてください。
これから防水業者さんを探す場合には、当サイトでも地域別に防水工事の専門業者をまとめていますので、そちらも参考にしてみてください。
これから防水工事をご検討される大家さんも多いと思いますが、当サイトが少しでもそのお役にたてることができれば幸いです。